En OVK-besiktning följer samma grundmönster oavsett om det gäller en förening med 80 lägenheter eller ett kontor på 400 kvadratmeter. Skillnaden ligger i hur många mätpunkter som behövs och hur många personer som måste ge tillträde. Här är processen från förberedelse till nästa bokning, i åtta steg.
1. Underlag tas fram
Ägaren, eller styrelsen i en förening, samlar ihop det kontrollanten behöver: senaste OVK-protokoll, relationsritningar, driftkort eller drift- och skötselinstruktioner, en lista över lägenheter och lokaler samt uppgift om vilket system varje byggnad har. Boverkets allmänna råd (OVKAR) säger att kontrollanten ska uppmana ägaren att ta fram korrekta handlingar om de saknas, och avsaknad av instruktioner kan i sig ge en anmärkning enligt PBF 5 kap. 2 § punkt 3.
Har ombyggnader eller systembyten gjorts sedan förra besiktningen ska det framgå, så att kontrollanten bedömer mot rätt regelverk.
2. Offert och bokning
Kontrollanten måste ha rätt behörighet: K vid FT eller FTX i flerbostadshus och lokaler, N räcker för självdrag, F och FX samt för småhus (BFS 2011:16 6 §). Offerten bygger på system, antal lägenheter eller yta, antal aggregat och tillgänglighet till fläktrum. Ett flerbostadshus med 11–30 lägenheter och F-ventilation ligger på från 6 500 kr ex moms; med FTX från 9 000 kr ex moms. Det är uppskattningar – exakt pris i offert.
3. Avisering
Boende och hyresgäster aviseras normalt en till två veckor i förväg. Tillträde är obligatoriskt, och den som inte kan vara hemma bör lämna nyckel. Aviseringen bör förklara varför kontrollanten behöver komma in i kök och badrum och ungefär hur lång tid besöket i lägenheten tar.
4. Besiktning på plats
Arbetet börjar i fläktrum eller vid aggregatet. Kontrollanten jämför fläktar, aggregat och driftsdata med underlaget, kontrollerar filter, remdrifter och styrning och läser av drifttider och eleffekter.
Därefter mäts luftflöden i mekaniska system: först totalflöden, sedan delflöden i huvudkanaler och vid don. Mätpunkterna markeras så att nästa besiktning kan använda samma. I lägenheterna mäts frånluftsdon i kök och badrum, och kontrollanten tittar efter tilluftsventiler, motordrivna köksfläktar på gemensam kanal och igensatta don. Hela systemet kontrolleras okulärt för föroreningar i kanaler och don.
Vid en första besiktning tillkommer kontroll av att ritningar följts, att injusteringen är rätt, att till- och frånluft inte kortsluter, att uteluftsintag sitter lämpligt och att det finns utrymme för skötsel (PBF 5 kap. 2 §).
5. Protokoll
Kontrollanten skriver protokoll enligt PBF 5 kap. 4 §. Där står resultatet som godtagbart eller ej godtagbart, ofta per system och per utrymme, tillsammans med anmärkningar, uppmätta flöden, drifttider och installerad eleffekt. Vid återkommande besiktning ingår också förslag på åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet försämras (5 kap. 3 §). Ett exemplar går till ägaren och ett skickas av kontrollanten till kommunens byggnadsnämnd, oavsett resultat.
6. Intyget sätts upp
Tillsammans med protokollet utfärdas ett intyg med datum, resultat och datum för nästa besiktning (PBF 5 kap. 5 §). Ägaren ska anslå intyget på en väl synlig plats i byggnaden (6 §), i praktiken i trapphuset eller entrén.
7. Åtgärder och ombesiktning
Fick något resultatet ej godtagbart ska ägaren åtgärda det snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §). Vanliga åtgärder är injustering av flöden, rengöring av kanaler, byte av filter eller borttagning av en motordriven köksfläkt från självdragskanalen. Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, med en frist som brukar sättas till tre till sex månader. Ombesiktningen omfattar bara de utrymmen och system som fick anmärkning och kostar därför mindre än en full OVK, typiskt 1 500–6 000 kr ex moms.
8. Nästa besiktning bokas
Intervallet räknas från besiktningsdatumet: tre år för FT/FTX i flerbostadshus och kontor och för alla skolor och vårdlokaler, sex år för S, F och FX. Många föreningar lägger in datumet i underhållsplanen direkt när protokollet kommer.
Gäller det ditt hus?
Processen är densamma för bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter, kontor, skolor och förskolor, vårdlokaler och hotell. I villor görs bara steg 1–6 en gång, vid första besiktningen av FTX, FT eller FX. Se från-priser per byggnadstyp på prissidan.