De flesta anmärkningar i ett OVK-protokoll går att förebygga med några veckors förberedelse: rätt dokument framtagna, filter bytta, don rensade, fläktrum tillgängliga och de boende aviserade. Den här checklistan är skriven för styrelser och förvaltare och följer ordningen kontrollanten själv arbetar i.
Varför förberedelsen lönar sig
En underkänd OVK innebär att brister ska åtgärdas snarast möjligt enligt PBF 5 kap. 7 §, och kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd. En ombesiktning brukar landa på 30–50 procent av grundpriset (1 500–6 000 kr ex moms), och själva åtgärden tillkommer. Många av de vanliga anmärkningarna – smuts i don, igensatta filter, saknade driftkort, stängda dörrar – är dessutom sådant som huset ändå borde ha ordning på. Uppskattningar – exakt pris i offert.
Fyra veckor före: dokumentation
Kontrollanten börjar med underlaget. Enligt OVKAR (BFS 2012:7) bör relationsritningar, drift- och skötselinstruktioner och tidigare protokoll finnas tillgängliga, och saknas de ska ägaren uppmanas att ta fram korrekta handlingar.
- Leta fram det senaste OVK-protokollet. Där finns markerade mätpunkter, tidigare anmärkningar och uppgifter om flöden som kontrollanten jämför mot.
- Samla relationsritningar över kanalsystemet och en orienteringsplan om sådan finns.
- Ta fram driftkort och skötselanvisningar för aggregat och fläktar. För självdrag och enkel frånluft räcker ett driftkort.
- Gör en lista över alla lägenheter och lokaler med systemtyp per byggnad. Har huset flera system (till exempel F i bostäderna och FTX i en butik) ska det framgå.
- Notera ombyggnader och systembyten sedan förra besiktningen så att rätt regelverk bedöms.
Tre veckor före: teknik och skötsel
Här ligger de åtgärder som avgör mätresultatet.
- Byt filter i FX-, FT- och FTX-aggregat. Igensatta eller felaktiga filter sänker flödena och är en av de vanliga anmärkningarna.
- Rengör frånluftsdon i kök och badrum. Smutsiga don ger lägre uppmätt flöde än projekterat, vilket enligt Svensk Ventilation är det vanligaste felet.
- Kontrollera att uteluftsventiler och tilluftsdon i sovrum och vardagsrum är öppna och inte tätade eller övermålade. Tätade ventiler efter fönsterbyte är vanligt i S- och F-hus.
- Kontrollera remdrifter, lager och spjäll i fläktrummet, och att drifttiderna i styrningen stämmer med verksamheten.
- Fråga runt efter motordrivna köksfläktar kopplade på gemensam kanal. De ger anmärkning och trycker in os hos grannarna.
- Har huset kända problem med lukt, drag eller buller: låt en ventilationstekniker se över dem nu. OVK är en kontroll, inte en åtgärd; kontrollanten justerar inte in något på plats.
Två veckor före: tillträde och avisering
Kontrollanten måste komma in i lägenheter, lokaler, fläktrum, vind och undercentral. Ej tillträde ger anmärkning, eftersom systemet då inte kan bedömas i sin helhet, och återbesök debiteras ofta med 800–1 500 kr ex moms.
- Avisera de boende 1–2 veckor i förväg med datum, tidsfönster, vad kontrollen innebär och hur man gör om man inte kan vara hemma.
- Erbjud alternativ: nyckel till förvaltaren eller skriftligt medgivande till huvudnyckel.
- Se till att fläktrum, takluckor och kanalrensluckor går att öppna och att nycklar finns på plats. Fläktrum på tak med krånglig åtkomst är en prisdrivare i sig.
- Utse en kontaktperson i styrelsen eller hos förvaltaren som är nåbar under besiktningsdagen.
Dagen före och under besiktningen
- Lämna över dokumentmappen och lägenhetslistan till kontrollanten.
- Gå gärna med under fläktrumsdelen; det ger styrelsen förståelse för anläggningen och energiförslagen.
- Anteckna vilka lägenheter som inte gav tillträde för att snabbt kunna boka om.
- Be kontrollanten peka ut var de markerade mätpunkterna sitter så att de bevaras till nästa gång.
Efter besiktningen
Protokollet går i ett exemplar till ägaren och ett till byggnadsnämnden enligt PBF 5 kap. 5 §, och intyget ska anslås väl synligt i byggnaden (5 kap. 6 §). Läs igenom energiförslagen: kontrollanten är skyldig att undersöka vilka åtgärder som förbättrar energihushållningen utan sämre inomhusklimat, men det är ägaren som avgör om de genomförs. Fick huset anmärkningar, boka tekniker för åtgärd och därefter ombesiktning av de berörda delarna inom den frist protokollet eller kommunen anger, typiskt 3–6 månader.
Checklista i korthet
- Senaste protokoll, ritningar, driftkort och skötselanvisningar framtagna.
- Lista över lägenheter, lokaler och system per byggnad.
- Filter bytta i aggregat med värmeåtervinning eller tilluft.
- Frånluftsdon rengjorda, tilluftsventiler öppna.
- Motordrivna köksfläktar på gemensam kanal identifierade.
- Fläktrum, vind och rensluckor tillgängliga, nycklar på plats.
- Boende aviserade 1–2 veckor innan med alternativ för frånvaro.
- Kontaktperson utsedd för besiktningsdagen.
- Kontrollantens behörighet kontrollerad: K vid FT/FTX i flerbostadshus och lokaler.
Gäller det ditt hus?
Listan är skriven för styrelsen i en bostadsrättsförening men fungerar lika bra för förvaltaren av en hyresfastighet, ett kontor eller en skola. Vilka moment som väger tyngst beror på systemet: filter och balans i FTX-hus, don och ventiler i hus med frånluft eller självdrag. Själva förloppet på besiktningsdagen beskrivs i Så går en OVK till.
Källor: boverket.se (OVKAR BFS 2012:7, PBL-kunskapsbanken om OVK-besiktning), riksdagen.se.