Två dokument kommer ut av varje OVK-besiktning: ett protokoll och ett intyg. De har olika mottagare, olika innehåll och olika syfte, och förordningen är tydlig med vem som ska göra vad med dem. Den här guiden beskriver dokumenten, vägen till kommunen och vad protokollet kan användas till efteråt.
Protokollet
Kontrollanten ska enligt PBF 5 kap. 4 § föra protokoll över besiktningen. Där redovisas:
- Resultat, angivet som godtagbart eller ej godtagbart (G/EG), ofta per system och per utrymme.
- Anmärkningar med beskrivning av varje brist.
- Energiundersökningen vid återkommande besiktning: åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet försämras.
- Luftflöden, uppmätta totalflöden och delflöden mot projekterade värden.
- Drifttider för fläktar och aggregat.
- Installerad eleffekt, avläst eller uppskattad, inte uppmätt genom strömmätning.
Vid en första besiktning tillkommer noteringar om att ritningar följts, injustering, placering av uteluftsintag och att inga drag-, fukt-, lukt- eller ljudproblem konstaterats.
Protokollet är alltså mycket mer än ett godkänt eller underkänt. Flödestabellerna och energiförslagen är underlag för injustering, underhållsplan och energideklaration.
Intyget
Utöver protokollet utfärdar kontrollanten ett intyg med datum för besiktningen, resultatet och datum för nästa besiktning (PBF 5 kap. 5 §). Ägaren ska anslå intyget på en väl synlig plats i byggnaden (5 kap. 6 §). I flerbostadshus betyder det trapphuset eller entrén; i kontor och skolor ofta vid receptionen eller på anslagstavlan.
Intyget är den enda del av OVK som boende och besökare ser. Det fungerar som en påminnelse till ägaren om nästa datum och som information till den som undrar om huset är kontrollerat.
Två exemplar, två mottagare
Kontrollanten lämnar ett exemplar av protokollet till ägaren och skickar ett till byggnadsnämnden (PBF 5 kap. 5 §). Det gäller oavsett resultat. Stockholms stadsbyggnadskontor samlar in samtliga protokoll, godkända som ej godkända, och följer upp de ej godkända.
Inlämningsvägen varierar mellan kommunerna i Stockholms län:
| Väg | Kommuner, exempel |
|---|---|
| E-tjänst | Stockholm, Solna, Lidingö, Tyresö, Ekerö, Norrtälje |
| E-post | Huddinge, Haninge, Nynäshamn, Sundbyberg, Vaxholm |
Det är kontrollanten som skickar in, men ansvaret för att protokollet når kommunen ligger hos ägaren. Be om en bekräftelse på att inlämningen gjorts och spara den tillsammans med protokollet.
Allmän handling
När protokollet kommit in till byggnadsnämnden blir det allmän handling. Köpare, mäklare, hyresgäster och grannar kan begära ut det, och Stockholm har en e-tjänst där man kan se om OVK är gjord per fastighet. Ett saknat eller gammalt protokoll syns därför utanför kommunhuset.
Byggnadsnämnden behöver inte godkänna protokollet. Mark- och miljööverdomstolen klargjorde i P 1373-15 från 2015 att nämnden tar emot det och använder det i sin tillsyn, men att det inte är ett beslut som ska fattas.
Ej godtagbart: vad protokollet startar
Ett protokoll med EG innebär att ägaren ska åtgärda bristerna snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §). Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd och sätter ett bevakningsdatum, ofta tre till sex månader fram. Tyresö kräver att datum för ombesiktning anges redan i det ej godkända protokollet. Efter ombesiktning av de anmärkta delarna skickas ett nytt protokoll in på samma sätt.
Spara och använd protokollet
Protokollet ska vara med i underlaget vid nästa OVK; kontrollanten markerar mätpunkter så att samma punkter kan användas igen. Energiuppgifterna, flöden, drifttider och eleffekter, är underlag för energideklarationen enligt lagen 2006:985, och en kontrollant ska känna till det regelverket (BFS 2011:16 12 §). Flödestabellen är också det bästa underlaget för en ventilationstekniker som ska justera in systemet.
För en förening bör protokoll och intyg arkiveras med övriga besiktningshandlingar och följa med vid styrelsebyte. För en hyresvärd är protokollet dessutom något hyresgäster har rätt att ta del av.
Gäller det ditt hus?
Protokoll och intyg utfärdas vid varje OVK i bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter, kontor, skolor, vårdlokaler, hotell, butiker och garage, oavsett om systemet är självdrag, F eller FTX. Villor får ett protokoll vid första besiktningen. Vad besiktningen kostar finns på prissidan.