Boende i flerbostadshus är skyldiga att släppa in funktionskontrollanten, eftersom ägaren inte kan uppfylla sitt OVK-ansvar utan att hela systemet kontrolleras. Stängda dörrar är samtidigt en av de vanliga anmärkningarna i protokollen. Här beskriver vi vad som gäller juridiskt, hur en bra avisering ser ut, hur frånvaro hanteras och vad återbesök kostar.
Skyldigheten att ge tillträde
Byggnadens ägare – föreningen eller hyresvärden – ska enligt PBL 8 kap. 25 § se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras. Systemet slutar inte vid lägenhetsdörren: frånluftsdon i kök och badrum, tilluftsventiler i sovrum och eventuella lägenhetsaggregat är delar av det system som ska bedömas. Bostadsrätterna anger därför att medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten.
Kan en lägenhet inte besiktigas noteras det som ej tillträde i protokollet. Det är en anmärkning i sig, eftersom kontrollanten inte kan bedöma systemet i sin helhet, och den behöver rättas genom ett återbesök.
Vad som händer i lägenheten
Besöket är kort. Kontrollanten mäter frånluftsflödet vid don i kök, badrum och wc, kontrollerar att tilluftsventiler finns och är öppna, tittar efter motordriven köksfläkt på gemensam kanal och ser efter tecken på fukt, lukt eller igensatta don. I hus med FTX kontrolleras även tilluftsdonen. Mätpunkterna markeras så att nästa besiktning kan jämföra med samma punkter. Inga ingrepp görs; OVK är en kontroll, och eventuell injustering sker senare av en ventilationstekniker.
Så aviserar du
En tydlig avisering minskar antalet stängda dörrar mer än något annat. Skicka den 1–2 veckor före besiktningen, i brevlådan och digitalt om föreningen har en kanal för det.
Aviseringen bör innehålla:
- Datum och ett realistiskt tidsfönster per trapphus eller våningsplan.
- Vad OVK är och varför tillträde krävs, med en mening om att kontrollen är lagstadgad.
- Hur lång tid besöket tar och att inget behöver förberedas utöver fri åtkomst till don i kök och badrum.
- Alternativ för den som inte kan vara hemma: nyckel till förvaltaren, skriftligt medgivande till huvudnyckel, eller kontakt för annan tid.
- Kontaktuppgifter till styrelsen eller förvaltaren och en upplysning om att återbesök vid utebliven tillgång kan medföra kostnad enligt stadgarna.
Lokaler och verksamheter i huset
Samma princip gäller butiker, kontor och restauranger i bottenvåningen. Lokalhyresgästen ska släppa in kontrollanten till aggregat, don och kanaler i lokalen. Ett hyresavtal kan reglera vem som bär kostnader för åtgärder i lokalen, men ansvaret för att kontrollen blir gjord stannar hos ägaren gentemot byggnadsnämnden. Boka lokalbesöket på en tid när verksamheten är öppen och någon ansvarig finns på plats.
Huvudnyckel och integritet
Huvudnyckel får användas bara när den boende har gett sitt medgivande. Ett skriftligt ja på aviseringen, i en e-tjänst eller via förvaltaren räcker i praktiken. Kontrollanten bör då gå in tillsammans med en representant för ägaren, och besöket dokumenteras. Utan medgivande stannar kontrollanten utanför och lägenheten hamnar på återbesökslistan.
Frånvaro, återbesök och kostnad
Även med god avisering brukar några lägenheter vara stängda. Så hanterar du dem:
- Samla listan över ej besiktigade lägenheter direkt efter besiktningsdagen.
- Kontakta de boende och erbjud en eller två samlade återbesökstider i stället för att boka var och en för sig.
- Boka återbesöket med kontrollanten. Det debiteras ofta separat, typiskt 800–1 500 kr ex moms per tillfälle, oberoende av hur många lägenheter som hinns med (uppskattning – exakt pris i offert).
- Skicka in kompletteringen så att protokollet blir komplett hos byggnadsnämnden.
Själva OVK-kostnaden bärs av föreningen; enligt Bostadsrätterna får föreningen inte ta särskilt betalt av medlemmarna för besiktningen, inte ens när enskilda lägenheter måste besiktigas om. Vad som gäller för kostnader orsakade av utebliven tillgång beror på föreningens stadgar. I hyresfastigheter är det hyresvärden som står för OVK och återbesök.
Vanliga frågor från boende – och bra svar
- "Får jag neka?" Nej, tillträde är en skyldighet gentemot ägaren, som i sin tur har ett lagkrav.
- "Kan jag kräva en exakt tid?" Ett tidsfönster är det normala; erbjud i stället alternativ vid förhinder.
- "Kommer ni att bedöma min köksfläkt?" Ja, en motordriven fläkt på gemensam kanal ger anmärkning i S- och F-hus.
- "Vad händer om min lägenhet får anmärkning?" Vem som åtgärdar och betalar beror på om felet finns i gemensamma delar eller beror på egna ingrepp – se guiden Anmärkning i en lägenhet – vem betalar?.
Checklista för styrelse och förvaltare
- Avisering utskickad 1–2 veckor före, med tidsfönster och alternativ vid frånvaro.
- Rutin för huvudnyckel med skriftligt medgivande.
- Kontaktperson tillgänglig under besiktningsdagen.
- Lista över stängda dörrar upprättad samma dag.
- Samlat återbesök bokat inom några veckor.
- Kostnadsregler vid utebliven tillgång kontrollerade mot stadgarna.
Gäller det ditt hus?
Tillträdesfrågan gäller bostadsrättsföreningar och hyresfastigheter, oavsett om huset har självdrag, frånluft eller FTX. Vad som i övrigt krävs veckorna före finns i Checklista inför OVK.
Källor: boverket.se (PBL-kunskapsbanken), riksdagen.se (PBL 2010:900).