OVK är en av få underhållsposter med ett datum bestämt i lag. Den föreningen som lägger in besiktningen i underhållsplanen med rätt cykel, en realistisk budget och samordnade följdåtgärder slipper både överraskningskostnader och risken för ett föreläggande från kommunen. Här är hur posten bör se ut.
Rätt cykel i planen
Intervallet styrs av ventilationssystemet enligt BFS 2011:16 3 §: tre år för FT och FTX, sex år för självdrag, F och FX. Flerbostadshus med förskola eller vårdverksamhet i bottenvåningen har tre år för den delen oavsett system. Utgångspunkten är datumet i det senaste protokollet – nästa besiktning ska vara utförd senast tre respektive sex år därefter.
En detalj som ofta missas: intervallet räknas från den senast faktiskt utförda besiktningen, även om den gjordes tidigare än nödvändigt. Blir föreningen försenad nollställs inget; nästa tidpunkt räknas från när den missade besiktningen skulle ha gjorts. Lägg därför posten i planen med ett halvårs marginal, så att avisering, eventuella återbesök och ombesiktning ryms innan lagens yttersta datum.
Bostadsrätterna rekommenderar uttryckligen att styrelsen lägger OVK i underhållsplanen på en tre- eller sexårscykel och att uppgifter om ombyggnader och systembyten lämnas till kontrollanten, så att rätt regelverk bedöms.
Budgetposten: vad den bör innehålla
Grundpriset sätts per lägenhet med en minimidebitering, och styckpriset sjunker med antalet lägenheter. Riktvärden ex moms för Stockholms län 2026:
| Storlek | Självdrag | F | FTX |
|---|---|---|---|
| 1–10 lägenheter | 450–700 kr/lgh | 550–800 kr/lgh | 800–1 300 kr/lgh |
| 11–30 lägenheter | 400–600 kr/lgh | 500–750 kr/lgh | 750–1 200 kr/lgh |
| 31–80 lägenheter | 350–550 kr/lgh | 450–700 kr/lgh | 700–1 100 kr/lgh |
| 81 lägenheter eller fler | 300–500 kr/lgh | 400–650 kr/lgh | 650–1 000 kr/lgh |
Minimidebiteringen ligger på cirka 3 500–5 500 kr, vilket betyder att små föreningar betalar ungefär samma totalpris oavsett system. Behörighet K, som krävs vid FT och FTX, kostar 10–25 procent mer i timpris än N. Uppskattning – exakt pris i offert.
Utöver grundpriset bör planen ha utrymme för det som ofta tillkommer:
- Återbesök efter stängd dörr: 800–1 500 kr varje gång.
- Ombesiktning av anmärkta utrymmen: 1 500–6 000 kr per tillfälle, vilket brukar motsvara 30–50 procent av grundpriset.
- Injustering vid avvikande flöden: 400–900 kr för varje lägenhet.
- Kanalrengöring: 600–1 200 kr per lägenhet, beroende på hur långa och åtkomliga kanalerna är.
- Filterbyte i FTX-aggregat: 800–2 500 kr per aggregat inklusive filter.
Fördelat per år blir posten liten. Räkneexemplet från prisunderlaget: FTX i 50 lägenheter à 900 kr på treårscykel ger 300 kr per lägenhet och år; F i lika många lägenheter à 600 kr på sexårscykel ger 100 kr. Mer om beräkningen finns i guiden om pris per lägenhet.
Samordna med annat underhåll
En OVK avslöjar smuts i kanaler, felinställda don och avvikande flöden, men åtgärdar ingenting. Den kloka ordningen i planen är därför att lägga rengöring av kanaler och en översyn av don året före besiktningen, så att kontrollanten möter ett system som redan är i ordning. Föroreningar som kan spridas i byggnaden är ett av kontrollmomenten enligt PBF 5 kap. 3 § och en vanlig orsak till anmärkning.
Andra poster som passar att koppla till OVK-året:
- Radonmätning görs som långtidsmätning under oktober–april och kombineras ofta med OVK i flerbostadshus; 500–1 500 kr per mätpunkt.
- Energideklaration är ett separat lagkrav vart tionde år. Protokollets uppgifter om luftflöden, drifttider och installerad eleffekt (PBF 5 kap. 4 §) är underlag för deklarationen, så en OVK strax före förnyelsen sparar arbete.
- Energiåtgärder som kontrollanten föreslår vid återkommande besiktning – injustering, behovsstyrning, byte av fläktmotorer – kan planeras in som egna poster med föreningens egen prioritering, eftersom förslagen är rådgivande.
Så bygger styrelsen posten
- Slå fast vilket eller vilka system huset har. Osäker? Se guiden vilket ventilationssystem har huset.
- Hämta datum ur senaste protokoll och intyg; sätt nästa deadline enligt cykeln.
- Lägg in besiktningsåret med marginal och en förberedelsepost året innan (rengöring, donöversyn, dokumentation).
- Budgetera grundpris plus reserv för återbesök och ombesiktning.
- Anteckna vem som ansvarar för avisering till boende, inlämning till kommunen och uppsättning av intyget.
- Efter besiktningen: uppdatera planen med faktisk kostnad, anmärkningar och nästa datum.
Dokumentationen som ska följa med
Kontrollanten vill vid varje besiktning se tidigare protokoll, relationsritningar och drift- och skötselinstruktioner. Saknas handlingar ska kontrollanten uppmana ägaren att ta fram korrekta, och avsaknad av skötselinstruktioner är i sig en vanlig anmärkning. Underhållsplanen bör därför hänvisa till var driftkort, översiktsschema och tidigare protokoll finns, så att en ny styrelse hittar dem.
Gäller det ditt hus?
Guiden riktar sig till bostadsrättsföreningar, men samma planering fungerar för hyresfastigheter. Vilka system som finns i huset avgör cykeln – jämför självdrag, frånluft och FTX. Prisband för föreningar: pris för BRF.
Källor: boverket.se (PBL-kunskapsbanken) och riksdagen.se.