Flerbostadshus prissätts nästan alltid per lägenhet, med en minimidebitering i botten. Vad styckpriset landar på beror på två saker: hur många lägenheter som delar de fasta kostnaderna och hur mycket mätarbete ventilationssystemet kräver. Nedan finns riktvärden per band och system för Stockholms län 2026 samt räkneexempel för 10, 30, 80 och 150 lägenheter.
Riktvärden per lägenhet och system
| Antal lägenheter | S | F | FX | FT | FTX |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–10 | 450–700 kr | 550–800 kr | 600–850 kr | 750–1 100 kr | 800–1 300 kr |
| 11–30 | 400–600 kr | 500–750 kr | 550–800 kr | 700–1 000 kr | 750–1 200 kr |
| 31–80 | 350–550 kr | 450–700 kr | 500–750 kr | 650–950 kr | 700–1 100 kr |
| 81 eller fler | 300–500 kr | 400–650 kr | 450–700 kr | 600–900 kr | 650–1 000 kr |
Alla belopp ex moms och marknadsuppskattningar; exakt pris lämnas i offert. Minimidebiteringen ligger på cirka 3 500–5 500 kr, vilket innebär att de minsta husen i praktiken betalar 3 500–8 000 kr totalt oavsett system.
Varför systemet styr styckpriset
Självdrag kräver ingen aggregatkontroll; kontrollanten bedömer kanaler, don och tilluftsventiler i varje lägenhet. Med F tillkommer fläkt och totalflödesmätning i fläktrum. FX lägger till återvinning och filter. FT och FTX innebär att både till- och frånluftsflöden ska mätas i varje rum, att balans och kortslutning kontrolleras och att behörighet K krävs enligt BFS 2011:16 6 §, ett timpris som ligger 10–25 % över N. Det förklarar varför FTX-raden i tabellen är ungefär dubbelt så hög som S-raden. Första besiktning av ett nybyggt hus är dessutom mer omfattande än en återkommande kontroll och prissätts ofta något högre.
Räkneexempel för fyra föreningar
| Förening | System | Styckpris (riktvärde) | Totalt ex moms | Per lägenhet och år |
|---|---|---|---|---|
| 10 lägenheter | S, 6 år | 450–700 kr | från 3 500 kr (minimidebitering) | ca 60 kr |
| 30 lägenheter | F, 6 år | 500–750 kr | från 6 500 kr | ca 40 kr |
| 80 lägenheter | FTX, 3 år | 700–1 100 kr | från 23 000 kr | ca 100 kr |
| 150 lägenheter | F, 6 år | 400–650 kr | från 33 000 kr | ca 40 kr |
Tabellens totaler är från-priser hämtade ur prisbanden; i det största exemplet förhandlas nästan alltid ett fast pris per objekt, och flerårsavtal eller samordning av flera hus i samma förening sänker styckpriset ytterligare. Intervallen är hämtade från BFS 2011:16 3 §: 3 år för FT/FTX och 6 år för S, F och FX i flerbostadshus.
Så räknar du själv
- Räkna antalet lägenheter per byggnad och system. Har föreningen både bostäder med F och lokaler med FTX ska de prissättas var för sig, med olika intervall.
- Slå upp bandet i tabellen och multiplicera med antalet lägenheter.
- Jämför med minimidebiteringen; det högsta av de två gäller.
- Lägg på 15–30 % om jämförelsen görs mot rikstäckande prislistor, eftersom Stockholms län ligger över snittet.
- Dela med intervallet (3 eller 6) för kostnad per år till underhållsplanen.
- Reservera för det som inte ingår: injustering, rengöring och eventuell ombesiktning.
Det som tillkommer utöver styckpriset
| Tillägg | Riktvärde ex moms |
|---|---|
| Extra besök till lägenheter som var stängda | 800–1 500 kr per gång |
| Ny kontroll av de delar som fått anmärkning | 1 500–6 000 kr, i regel 30–50 % av grundpriset |
| Injustering av flöden i lägenheterna | 400–900 kr styck |
| Kanalrengöring i bostäderna | 600–1 200 kr styck |
| Nya filter i FTX-aggregat | 800–2 500 kr per aggregat |
Injustering och rengöring utförs av ventilationstekniker, aldrig av kontrollanten, och ingår enligt PBF:s systematik inte i kontrollen: OVK är en kontroll, inte en åtgärd. Återbesök undviks nästan helt med avisering 1–2 veckor i förväg och en tydlig påminnelse om att tillträde är obligatoriskt.
Vem betalar i en bostadsrättsförening
Föreningen är byggnadens ägare och bekostar OVK. Enligt Bostadsrätterna får styrelsen inte ta särskilt betalt av medlemmarna, inte ens när enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Själva åtgärden i lägenheten kan däremot falla på medlemmen om felet är självförvållat, exempelvis en motordriven köksfläkt på gemensam kanal. För lokaler kan hyresavtalet lägga kostnaden på hyresgästen, men ansvaret gentemot kommunen stannar hos föreningen.
Gäller det ditt hus?
Prismodellen per lägenhet gäller bostadsrättsföreningar och hyresfastigheter oavsett system. Har huset F-ventilation hamnar det i det billigare 6-årsspåret; FTX i det dyrare 3-årsspåret. Fullständiga band och kalkylator finns på prissidan för BRF.