I en bostadsrättsförening är föreningen byggnadens ägare, och det är styrelsen som utövar ägarens ansvar. OVK är därför en styrelsefråga på samma sätt som energideklaration, hissbesiktning och underhållsplan. Den här guiden går igenom vad styrelsen konkret måste se till, vad som kan delegeras och vad som inte kan det.
Fyra saker styrelsen ansvarar för
Plan- och bygglagen lägger ansvaret på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §), och förordningen preciserar innehållet (PBF 5 kap.). För en förening betyder det:
- Att OVK beställs och utförs i tid, med rätt behörighet på kontrollanten.
- Att intyget anslås väl synligt i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §).
- Att brister i gemensamma delar åtgärdas snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).
- Att protokollet når kommunen – det skickar kontrollanten enligt 5 kap. 5 §, men styrelsen bör kontrollera att det skett.
Bostadsrätterna lägger till en femte punkt: styrelsen ansvarar för uppföljningen. OVK visar läget vid besiktningstillfället, och det som ändras däremellan är styrelsens sak att hålla koll på.
Vad som kan delegeras och vad som inte kan
En teknisk förvaltare kan sköta bokning, avisering och nyckelhantering. Det är praktiskt och vanligt. Men ansvaret gentemot byggnadsnämnden flyttar inte med. Får föreningen ett föreläggande enligt PBL 11 kap. 19 § är det föreningen som är adressat, oavsett vad förvaltningsavtalet säger. Samma sak gäller ett hyresavtal med en lokalhyresgäst: avtalet binder parterna men inte kommunen.
Praktiskt råd: låt en ledamot ha OVK som bevakningspunkt och se till att intygets datum ligger i styrelsens årshjul.
Föreningen betalar
Föreningen bekostar OVK och får enligt Bostadsrätterna inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Kostnaden är en gemensam driftkostnad. Undantaget är lokaler, där hyresavtalet kan lägga kostnaden på hyresgästen.
Storleksordning för en förening i Stockholms län, alla belopp ex moms och som uppskattning – exakt pris i offert:
| Antal lägenheter | S | F | FTX |
|---|---|---|---|
| 11–30 | från 5 500 kr | från 6 500 kr | från 9 000 kr |
| 31–80 | från 12 000 kr | från 14 500 kr | från 23 000 kr |
| 81+ | från 26 000 kr | från 33 000 kr | från 53 000 kr |
Slås kostnaden ut per lägenhet och år blir skillnaden mellan systemen tydlig: 50 lägenheter med FTX à 900 kr vart tredje år ger 300 kr per lägenhet och år, medan 50 lägenheter med F à 600 kr vart sjätte år ger 100 kr.
Tillträde till lägenheterna
Medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde. Styrelsen eller förvaltaren aviserar i god tid, normalt en till två veckor, och ordnar nyckelhantering för dem som inte kan vara hemma. Ej tillträde ger anmärkning i protokollet och ett återbesök som ofta debiteras extra, typiskt 800–1 500 kr ex moms. En tydlig avisering med förklaring av varför kök och badrum behöver besökas minskar antalet stängda dörrar.
Brister i lägenheter
Anmärkningar i gemensamma delar, fläktrum, huvudkanaler och takfläktar, är föreningens sak. Anmärkningar inne i lägenheter beror på stadgarna och på vem som orsakat felet. En motordriven köksfläkt kopplad till självdragskanalen, eller ett frånluftsdon som byggts in vid en badrumsrenovering, betalas normalt av medlemmen. Tätade tilluftsventiler efter ett fönsterbyte som föreningen beställt är däremot föreningens. Reglera detta i stadgar eller ordningsregler innan besiktningen, inte efter.
Berätta om ombyggnader
Styrelsen bör lämna uppgift om ombyggnader och systembyten till kontrollanten, så att rätt regelverk används vid bedömningen. Vid återkommande besiktning bedöms systemet mot de föreskrifter som gällde när det togs i bruk (PBF 5 kap. 3 §), och ett byte från F till FTX flyttar både referensår och intervall.
Lägg OVK i underhållsplanen
Med intervallet känt, tre eller sex år räknat från senaste besiktning, är OVK en av de mest förutsägbara posterna i underhållsplanen. Lägg in besiktningsåret, budgetera för eventuell ombesiktning och för de vanligaste åtgärderna, injustering och kanalrengöring. Har huset både bostäder med F och lokaler med FTX behöver två cykler in i planen.
Gäller det ditt hus?
Guiden gäller bostadsrättsföreningar oavsett system. Föreningar i hus byggda före 1960 har ofta självdrag, 1960–1975 F-ventilation, och nyare hus FTX. Se priser för BRF och boka när intyget närmar sig sitt datum.