Ett äldre gårdshus med självdrag, en huvudbyggnad från 1970-talet med frånluftsfläktar på taket och en restaurang i gatuplan som fått eget FTX-aggregat vid ombyggnaden. Tre system, två intervall och två behörighetsnivåer i samma förening. Bostadsrätterna konstaterar att det inte är ovanligt att flera olika system förekommer i samma hus, och det är just kombinationen som gör att OVK:n lätt hamnar fel i kalendern.
Intervallet följer systemet, inte fastigheten
BFS 2011:16 3 § anger intervallet per byggnadskategori och system. För flerbostadshus, kontor och liknande gäller tre år för FT och FTX och sex år för självdrag, F och FX. Förskolor, skolor och vårdlokaler har tre år oavsett system. En förening kan därför ha flera parallella klockor:
| Del av fastigheten | Typiskt system | Intervall | Behörighet |
|---|---|---|---|
| Bostäder i hus från 1930-talet | S | 6 år | N eller K |
| Bostäder i hus från 1970-talet | F | 6 år | N eller K |
| Bostäder i nyare gårdshus | FTX | 3 år | K |
| Restaurang eller butik i gatuplan | FTX | 3 år | K |
| Förskola i bottenvåningen | Alla | 3 år | K vid FT/FTX |
Butiker, restauranger och kontor i ett bostadshus har ofta fått eget FTX-aggregat vid en ombyggnad och hamnar då på tre år, medan bostäderna ovanför ligger kvar på sex.
Behörigheten sätts av det mest krävande systemet
Enligt BFS 2011:16 6 § räcker behörighet N för självdrag, F och FX i alla byggnader, medan FT och FTX utanför småhus kräver behörighet K. En K-certifierad kontrollant får besiktiga alla system. Den enklaste lösningen för en förening med blandade system är därför att anlita K för hela fastigheten, så att inte FTX-delen av misstag besiktigas av någon utan rätt behörighet – en sådan besiktning är inte giltig och måste göras om.
Att anlita två kontrollanter är tillåtet men ger två protokoll, två intyg och två uppsättningar mätpunkter. För de flesta föreningar väger en gemensam leverantör tyngre än en något lägre timkostnad för N-delen.
Så inventerar styrelsen systemen
Innan intervallen kan sättas måste styrelsen veta vad som faktiskt finns. Så gör du:
- Gå igenom fläktrum, vind och tak byggnad för byggnad. Fläktar utan aggregat tyder på F, aggregat med värmeväxlare på FTX, avsaknad av fläktar på självdrag.
- Fråga lokalhyresgästerna vad som installerats vid deras ombyggnader; egna aggregat i restauranger och butiker är vanliga.
- Läs de senaste protokollen – kontrollanten anger system per byggnad och utrymme.
- Kontrollera anmälningar till byggnadsnämnden. Ett systembyte, till exempel från F till FTX, kräver anmälan och startbesked och därefter en första besiktning innan systemet tas i bruk.
- Skriv en systemförteckning: byggnad, trapphus, system, aggregatets placering, senaste besiktning, nästa deadline.
Mer om hur man känner igen systemen finns i guiden vilket ventilationssystem har huset.
Två cykler i underhållsplanen
Med förteckningen på plats läggs två poster i underhållsplanen: treårscykeln för FT/FTX-delarna och sexårscykeln för resten. Intervallet räknas från den senaste faktiskt utförda besiktningen för respektive system. Missas en deadline räknas nästa tidpunkt från när den missade skulle ha gjorts, så de två cyklerna kan inte "synkas" genom att vänta.
Vart sjätte år sammanfaller cyklerna. Då lönar det sig att boka en samlad besiktning av hela fastigheten: ett aviseringstillfälle, en dag med tillträde, ett samlat protokoll per system och färre återbesök. Däremellan besiktigas bara FTX-delen, ofta ett aggregat och ett begränsat antal utrymmen, vilket blir en mindre post.
Prisbilden när systemen blandas
Priset sätts per lägenhet med minimidebitering och styckpriset beror på system: självdrag är billigast, FTX dyrast eftersom det finns fler mätpunkter och kräver K. En lokal med eget aggregat prissätts ofta separat efter yta. Räkna med att den samlade sexårsbesiktningen kostar mer per tillfälle men mindre per år än om varje del bokas var för sig. Riktvärden finns under pris för BRF och pris för kontor och lokaler. Uppskattning – exakt pris i offert.
Vanliga fel i föreningar med flera system
- Hela huset bokas på sexårscykeln, och FTX-lokalen blir tre år försenad.
- En N-kontrollant anlitas för hela fastigheten; FTX-delen måste göras om.
- Lokalhyresgästens aggregat glöms bort eftersom det "tillhör hyresgästen" – ansvaret gentemot kommunen ligger ändå hos föreningen som ägare.
- Ett gårdshus med annat byggår antas ha samma system som huvudbyggnaden.
- Intyg för bara ett av systemen anslås i trapphuset; varje system får eget intyg med eget nästa-datum enligt PBF 5 kap. 5–6 §§.
Gäller det ditt hus?
Den här situationen är vanligast i bostadsrättsföreningar med lokaler eller flera byggnader. Läs mer om systemen: självdrag, frånluft och FTX.
Källor: boverket.se (PBL-kunskapsbanken), riksdagen.se.