Ett protokoll med resultatet ej godtagbart är vardag i äldre flerbostadshus, och det är inte slutet på något. Det är början på en frist. Den här guiden beskriver vad som gäller juridiskt, hur kommunerna i Stockholms län hanterar underkända protokoll, vad en ombesiktning omfattar och ungefär vad den kostar.
Vad lagen faktiskt säger
Plan- och byggförordningen ställer ett krav på ägaren efter en underkänd besiktning: att snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs (PBF 5 kap. 7 §). Det finns däremot ingen paragraf som uttryckligen kräver en ny OVK av certifierad kontrollant efter att bristerna åtgärdats.
Länsstyrelsernas tillsynsvägledning från november 2025 är tydlig på den punkten: kommuner kan inte med stöd av OVK-reglerna kräva ombesiktning med nytt OVK-protokoll. Vad de kan göra är att kräva redovisning av utförda åtgärder och relevanta kontroller, med stöd av PBF 5 kap. 7 § och 7 kap. 4 §.
Vad kommunerna gör i praktiken
Trots det juridiska läget begär de flesta kommuner normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, och sätter bevakningsdatum utifrån det. Skälet är enkelt: ett nytt protokoll från en certifierad kontrollant är det mest lättbedömda beviset på att flödena nu stämmer.
| Kommun | Praxis enligt kommunens information |
|---|---|
| Sollentuna | Brister rättas inom sex månader, godkänt ombesiktningsprotokoll skickas in |
| Sundbyberg | Samma sexmånadersfrist och krav på inskickat protokoll |
| Tyresö | Datum för ombesiktning ska anges i det ej godkända protokollet |
| Solna | Kan be om ny besiktning |
| Stockholm | Stadsbyggnadskontoret följer upp alla ej godkända besiktningar |
Den korrekta formuleringen är alltså att kommunen normalt begär ett godkänt protokoll efter åtgärd, inte att lagen kräver ombesiktning. Fristen sätts i protokollet eller av kommunen och ligger typiskt på tre till sex månader.
Vad som händer om fristen passerar
Åtgärdas bristerna inte kan byggnadsnämnden besluta om åtgärdsföreläggande enligt PBL 11 kap. 19 §, som får förenas med vite enligt 11 kap. 37 §. Kommunernas trappa brukar vara påminnelse, anmodan, föreläggande utan vite och till sist föreläggande med vite. Att hålla fristen är nästan alltid billigare än att låta ärendet gå vidare.
Vad en ombesiktning omfattar
Ombesiktningen avser normalt bara de utrymmen och system som fick anmärkning. Var det tre lägenheter med för lågt frånluftsflöde i badrummet mäts de tre lägenheterna om; resten av huset berörs inte. Var anmärkningen ett igensatt filter i ett FTX-aggregat kontrolleras aggregatet och de flöden som påverkades.
Det gör att ombesiktningen är betydligt mindre än en full OVK, både i tid och i pris. Kontrollanten använder de mätpunkter som markerades vid den ordinarie besiktningen.
Först åtgärd, sedan kontroll
OVK är en kontroll, inte en åtgärd. Kontrollanten justerar inte in flöden, rengör inte kanaler och byter inte filter. De momenten utförs av en ventilationstekniker innan ombesiktningen, och de ingår aldrig i OVK-priset.
Vanliga åtgärder efter en underkänd OVK:
- Injustering av luftflöden, från 400 kr ex moms per lägenhet.
- Rengöring av frånluftskanaler, från 600 kr ex moms per lägenhet beroende på kanallängd och åtkomst.
- Filterbyte i FTX-aggregat, från 800 kr ex moms per aggregat.
- Borttagning av motordriven köksfläkt från gemensam S- eller F-kanal, ofta en fråga för den enskilde medlemmen.
- Öppnande eller montering av tilluftsventiler som tätats vid fönsterbyte.
Boka ombesiktningen först när åtgärderna är utförda och gärna verifierade av teknikern, annars riskerar huset ett andra underkänt protokoll.
Kostnad
Ombesiktning efter åtgärd ligger på 1 500–6 000 kr ex moms per tillfälle, ofta 30–50 procent av grundpriset. Beloppet styrs av hur många utrymmen som ska mätas om och om fläktrum behöver besökas igen. Ett återbesök som beror på att en lägenhet inte gav tillträde kostar 800–1 500 kr ex moms. Alla belopp är uppskattningar – exakt pris i offert.
Vem betalar i en förening
Föreningen bekostar OVK och får enligt Bostadsrätterna inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även när enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Själva åtgärden i lägenheten är en annan sak: har medlemmen orsakat felet, till exempel med en motordriven fläkt eller ett igensatt don efter renovering, betalar medlemmen normalt åtgärden enligt stadgarna.
Gäller det ditt hus?
Ombesiktning berör alla byggnader med återkommande OVK: bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter, kontor, skolor, vårdlokaler, hotell och restauranger och garage. Anmärkningar om tätade ventiler och köksfläktar är vanligast i hus med självdrag och F-ventilation; filter- och obalansanmärkningar i FTX. Tillägg och grundpriser finns på prissidan.