OVK är ett krav i lag, och som alla sådana krav har det en myndighet som bevakar att det följs. För OVK är det kommunens byggnadsnämnd (PBF 8 kap. 2 §). Den här guiden går igenom vad nämnden faktiskt kan göra när en besiktning uteblir eller när brister inte åtgärdas, och i vilken ordning det brukar ske.
Vem som utövar tillsyn
Byggnadsnämnden heter olika saker i olika kommuner: stadsbyggnadsnämnd i Stockholm, bygglovs- och tillsynsnämnd i Huddinge, miljö- och bygglovsnämnd, bygg- och miljönämnd eller samhällsbyggnadsnämnd på andra håll. Uppgiften är densamma. Nämnden ska enligt PBL 11 kap. 5 § pröva förutsättningarna för att ingripa så snart det finns anledning att anta att reglerna inte följs.
I Stockholm samlar stadsbyggnadskontoret in samtliga protokoll, godkända som ej godkända, och följer upp de som inte är godkända. Andra kommuner arbetar med bevakningsdatum som sätts utifrån intyget och protokollet.
Kommunens verktygslåda
PBL 11 kap. ger nämnden fyra tvångsmedel som är relevanta för OVK:
| Paragraf | Verktyg | Innebörd |
|---|---|---|
| 11 kap. 19 § | Åtgärdsföreläggande | Ägaren föreläggs att inom viss tid låta utföra OVK eller åtgärda brister |
| 11 kap. 37 § | Vite | Föreläggandet förenas med ett belopp som döms ut om det inte följs |
| 11 kap. 40 § | Anteckning i fastighetsregistret | Föreläggandet blir synligt för köpare och långivare |
| 11 kap. 34 § | Byte av funktionskontrollant | Nämnden kan besluta att en annan kontrollant ska utses |
Vitet fastställs av nämnden men döms ut av mark- och miljödomstolen. I Länsstyrelsernas sammanställning av goda exempel från 2025 finns ett fall där ägaren förelades att åtgärda brister inom sex månader från laga kraft, förenat med vite om 50 000 kr, och där föreläggandet antecknades i fastighetsregistret.
Byggsanktionsavgift, den avgift som annars är vanlig i PBL-sammanhang, används inte för utebliven OVK.
Så ser trappan ut i praktiken
Kommunerna går sällan direkt till vite. Den vanliga ordningen är:
- Påminnelse när bevakningsdatumet passerat utan nytt protokoll.
- Anmodan med en tydlig sista dag att lämna in protokoll.
- Föreläggande utan vite där nämnden formellt beslutar att OVK ska utföras eller brister åtgärdas.
- Föreläggande med vite när tidigare steg inte gett resultat.
Varje steg ger ägaren en ny chans, men fristerna kortas ju längre ärendet går. Det billigaste sättet att undvika hela trappan är att boka besiktningen innan intygets datum passeras.
Brister som inte åtgärdas
Ett protokoll med resultatet ej godtagbart är i sig inte ett brott mot lagen. Däremot säger PBF 5 kap. 7 § att ägaren snarast möjligt ska vidta de åtgärder som behövs. Här är rättsläget värt att beskriva noggrant.
Lagen kräver inte uttryckligen en ny besiktning av certifierad kontrollant efter åtgärd. Länsstyrelsernas tillsynsvägledning från 2025 påpekar att kommuner inte kan kräva ombesiktning med nytt OVK-protokoll med stöd av OVK-reglerna; de kan i stället begära redovisning av utförda åtgärder och relevanta kontroller. I praktiken begär kommunen normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd och sätter ett bevakningsdatum, ofta tre till sex månader fram. Tyresö kräver att datum för ombesiktning anges i ett ej godkänt protokoll; Sollentuna och Sundbyberg anger sex månader.
Protokollet är allmän handling
Kontrollanten skickar protokollet till nämnden enligt PBF 5 kap. 5 §, oavsett resultat. Där blir det allmän handling. Det betyder att köpare, mäklare, hyresgäster och grannar kan begära ut det. Ett gammalt eller saknat protokoll syns alltså inte bara för kommunen. Nämnden behöver inte godkänna protokollet; Mark- och miljööverdomstolen klargjorde det i avgörandet P 1373-15 från 2015.
Ansvaret går inte att avtala bort
Föreläggandet riktas alltid mot byggnadens ägare. Ett hyresavtal som lägger OVK på en lokalhyresgäst, eller ett förvaltningsavtal som lägger bokningen på en förvaltare, är bindande mellan parterna men flyttar inte ansvaret gentemot nämnden. En bostadsrättsförening kan alltså inte hänvisa till förvaltaren när föreläggandet kommer.
Lagändringen 2026
PBL ändrades den 1 juli 2026 genom Lag 2026:712. Ordalydelsen i 8 kap. 25 § och 11 kap. 34–37 §§ justerades, bland annat med den nya aktören byggbedömare, men tillsynens innehåll för OVK är oförändrat: föreläggande, vite och anteckning i fastighetsregistret gäller som förut.
Gäller det ditt hus?
Tillsynen omfattar alla byggnader med återkommande OVK: bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter, kontor, skolor, vårdlokaler, hotell och restauranger, butiker och garage. Villor med FTX omfattas bara av kravet på första besiktning. Kostnaden för att komma i fas finns på prissidan.