Ansvaret för OVK är ovanligt entydigt reglerat. Det ligger hos byggnadens ägare, det kan inte avtalas bort gentemot samhället, och det omfattar hela kedjan från att beställa besiktningen till att åtgärda det som protokollet visar. Det som varierar är vem som är ägare i praktiken, och vad som händer när ägaren låter någon annan sköta uppgiften.
Ägaren, alltid
Plan- och bygglagen säger att byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras av en funktionskontrollant (PBL 8 kap. 25 §). Boverket sammanfattar innebörden: ägaren utser kontrollanten, bekostar besiktningen och ska snarast möjligt åtgärda fel och brister. Till det kommer underhållskravet i PBL 8 kap. 14 §, att ventilationen ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål.
Ansvaret är alltså bredare än att boka en tid vart sjätte år. Det gäller varje dag däremellan.
Vem som är ägare
| Situation | Ägare i OVK-sammanhang |
|---|---|
| Bostadsrättsförening | Föreningen, genom styrelsen |
| Hyresfastighet | Fastighetsbolaget eller den private hyresvärden |
| Kommunal skola, förskola, vårdlokal | Kommunen eller dess fastighetsbolag |
| Privat skola eller vårdgivare i hyrd lokal | Fastighetsägaren, inte verksamheten |
| Nybyggnad | Byggherren, för första besiktningen |
| Villa och radhus | Husägaren, för första besiktningen vid FT/FX/FTX |
Det som ofta överraskar är näst sista raden: en friskola eller vårdcentral som hyr sin lokal ansvarar inte för OVK gentemot kommunen, det gör fastighetsägaren. Verksamheten har däremot egna krav på luften enligt arbetsmiljölagen.
Avtal flyttar kostnad, inte ansvar
Många hyresavtal och entreprenadavtal innehåller klausuler som lägger ventilationskontroll på hyresgästen eller entreprenören. Sådana avtal är civilrättsligt bindande mellan parterna. Men de flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden. Uteblir besiktningen är det ägaren som får åtgärdsföreläggandet enligt PBL 11 kap. 19 §, eventuellt förenat med vite enligt 11 kap. 37 §, och det är ägaren som sedan får vända sig till motparten med stöd av avtalet.
Detsamma gäller förvaltningsavtal. En förvaltare som missar att boka OVK skapar ett avtalsbrott mot föreningen, men föreläggandet landar hos föreningen.
Byggherren vid nybyggnad
När ett hus byggs eller ett ventilationssystem byts ut är det byggherren som ser till att första besiktningen görs innan systemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §). Vid den kontrolleras enligt 5 kap. 2 § att systemet stämmer med gällande föreskrifter, saknar föroreningar, har instruktioner tillgängliga och fungerar som avsett. När en nybildad förening tar över huset börjar det återkommande intervallet räknas från första besiktningen, så intyget bör ingå i överlämningen.
Styrelsen i en förening
Föreningen är ägare och styrelsen utövar ansvaret. Konkret ska styrelsen se till att OVK beställs och utförs i tid, att intyget anslås i huset, att brister i gemensamma delar åtgärdas och att protokollet når kommunen. Föreningen bekostar besiktningen och får enligt Bostadsrätterna inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter ombesiktigas.
Medlemmarnas ansvar är att ge tillträde och att inte själva försämra systemet. Brister inne i lägenheter, en motordriven fläkt på självdragskanalen eller ett igensatt don, bedöms utifrån stadgarna och vem som orsakat felet.
Hyresvärdens tillägg
Fastighetsägaren har samma ägaransvar, plus hyresgästernas rättigheter: hyresgäster har rätt att ta del av protokollet och kan klaga till kommunens miljökontor enligt miljöbalken och FoHMFS 2014:18. Miljönämnden kan då ställa krav parallellt med byggnadsnämndens OVK-tillsyn.
Kontrollantens ansvar
Funktionskontrollanten ansvarar för att besiktningen görs korrekt, att protokollet förs enligt PBF 5 kap. 4 § och att ett exemplar skickas till byggnadsnämnden enligt 5 §. Åsidosätter kontrollanten sina skyldigheter kan nämnden besluta att en annan kontrollant ska utses (PBL 11 kap. 34 §) och certifieringsorganet, RISE eller Kiwa, kan återkalla certifieringen (BFS 2011:16 21 §). Kontrollanten ansvarar däremot inte för att brister åtgärdas; det är ägarens sak.
Gäller det ditt hus?
Ägaransvaret gäller bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter, ägare av kontor, skolor, vårdlokaler, hotell, butiker och garage, oavsett om huset har självdrag, F eller FTX. Villaägare ansvarar bara för första besiktningen. Kostnaden per byggnadstyp finns på prissidan.