För ett fastighetsbolag eller en privat hyresvärd är OVK ett av de återkommande myndighetskraven på beståndet, vid sidan av energideklaration och hissbesiktning. Grundansvaret är detsamma som för en bostadsrättsförening, men hyresvärden har dessutom hyresgäster med egna rättigheter, ofta blandade system i samma hus och lokaler med avtal som försöker flytta både kostnad och ansvar. Den här guiden tar upp det som skiljer.
Ägaransvaret
Byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras av en funktionskontrollant (PBL 8 kap. 25 §), utse kontrollanten, bekosta besiktningen och snarast möjligt åtgärda fel och brister (PBF 5 kap. 7 §). Till det kommer det allmänna underhållskravet i PBL 8 kap. 14 §: anordningar som ventilation ska hållas i sådant skick att de alltid fyller sitt ändamål. Det kravet gäller varje dag, inte bara vart tredje eller sjätte år.
Vid nybyggnad är det byggherren som ser till att första besiktningen görs innan systemet tas i bruk.
Hyresgästernas rättigheter
Hyresgäster i bostäder är skyldiga att ge kontrollanten tillträde, och de ska aviseras i god tid. Men de har också rättigheter:
- Rätt att ta del av ventilationsprotokollet, enligt Solna stads information till fastighetsägare.
- Rätt att se intyget, som ska anslås väl synligt i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §).
- Rätt att klaga till kommunens miljökontor på inomhusmiljön enligt miljöbalken och Folkhälsomyndighetens allmänna råd FoHMFS 2014:18 om ventilation.
Den sista punkten betyder att en hyresvärd kan ha två myndigheter att förhålla sig till samtidigt: byggnadsnämnden för OVK och miljönämnden för inomhusmiljön. Ett godkänt OVK-protokoll hindrar inte miljönämnden från att ställa krav, eftersom OVK bara visar att systemet fungerar enligt reglerna som gällde när det togs i bruk.
Lokalhyresgäster och avtal
Lokalhyresavtal innehåller ofta klausuler som lägger ventilationsunderhåll eller till och med OVK på hyresgästen. Sådana klausuler binder parterna men inte kommunen. Ansvaret gentemot byggnadsnämnden ligger kvar hos ägaren, och det är ägaren som får föreläggande om besiktningen uteblir.
Vad avtalet kan göra är att reglera kostnaden och den praktiska hanteringen. Arbetsmiljölagen och Arbetsmiljöverkets föreskrifter ställer dessutom egna krav på arbetsplatsens ventilation, oberoende av OVK, och de riktas mot arbetsgivaren, alltså hyresgästen.
Blandade system och blandade intervall
Kommersiella lokaler i bostadshus har ofta ett annat system än bostäderna. Ett vanligt fall är F-ventilation i lägenheterna, med sexårsintervall, och FTX i en butik eller ett kontor i bottenvåningen, med treårsintervall (BFS 2011:16 3 §). Kontrollanten redovisar varje system för sig, och fastighetsägaren behöver hålla två cykler per hus.
Behörigheten följer det mest krävande systemet: så snart FTX finns i ett flerbostadshus behövs en K-certifierad kontrollant för den delen (BFS 2011:16 6 §).
Kostnadsbild för ett bestånd
Priset sätts per lägenhet med minimidebitering, och styckpriset sjunker med antalet. Alla belopp ex moms, uppskattning – exakt pris i offert:
| Antal lägenheter | F | FX | FTX |
|---|---|---|---|
| 11–30 | från 6 500 kr | från 7 000 kr | från 9 000 kr |
| 31–80 | från 14 500 kr | från 16 000 kr | från 23 000 kr |
| 81+ | från 33 000 kr | från 37 000 kr | från 53 000 kr |
Lokaler prissätts efter yta och antal aggregat, från 5 000 kr ex moms under 500 kvadratmeter. Samordning av flera fastigheter i samma område brukar ge lägre pris per objekt, eftersom restid är en av prisdrivarna i Stockholms län.
Energiförslagen är en tillgång
Vid varje återkommande besiktning ska kontrollanten redovisa åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att inomhusklimatet försämras (PBF 5 kap. 3 §), tillsammans med luftflöden, drifttider och installerade eleffekter. För en hyresvärd som betalar fastighetselen är det gratis underlag: drifttidsanpassning, varvtalsreglering och injustering är de kategorier Boverket lyfter fram. Uppgifterna är också underlag för energideklarationen.
Vad som händer om det inte görs
Byggnadsnämnden kan förelägga ägaren att utföra OVK eller åtgärda brister (PBL 11 kap. 19 §), förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §) och låta anteckna det i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Det sista syns vid en försäljning eller belåning. Protokollen är dessutom allmänna handlingar hos kommunen, vilket gör historiken synlig för köpare.
Gäller det ditt hus?
Guiden gäller hyresfastigheter med bostäder och lokaler, samt renodlade kontorsbyggnader, butiker och hotell i ett bestånd. Bostadsdelen har oftast F eller självdrag, lokalerna FTX. Från-priser per band finns på prissidan för hyresfastigheter.