Protokollet pekar ut tre lägenheter med anmärkning: en motordriven köksfläkt, ett övermålat frånluftsdon och ett för lågt flöde i ett badrum. Styrelsen ska nu svara på två frågor – vem som ska åtgärda och vem som ska betala. Svaret ligger i gränsen mellan föreningens och medlemmens underhållsansvar enligt stadgarna, kombinerat med principen att den som orsakat felet bekostar det.
Föreningen svarar mot kommunen
Byggnadens ägare ansvarar för ventilationskontrollen enligt PBL 8 kap. 25 §, och i en bostadsrättsförening är det föreningen som äger huset. Det innebär att styrelsen svarar för hela systemet gentemot byggnadsnämnden, även för den del som sitter inne i en enskild lägenhet. Ett åtgärdsföreläggande enligt PBL 11 kap. 19 § riktas mot föreningen, aldrig mot en medlem.
Själva OVK-kostnaden är föreningens. Bostadsrätterna är tydliga med att föreningen inte får ta särskilt betalt av medlemmarna för besiktningen, inte ens när enstaka lägenheter måste ombesiktigas. Frågan om vem som betalar gäller alltså åtgärden, inte kontrollen.
Vad som är föreningens
Stadgarna anger vad som är föreningens respektive medlemmens underhållsansvar, och ventilationen brukar delas ungefär så här:
- Gemensamma kanaler i schakt och väggar, samlingskanaler och skorstenstoppar.
- Takfläktar, FTX-aggregat, frånluftsvärmepumpar, styr- och reglerutrustning.
- Uteluftsventiler och frånluftsdon som ingår i husets ursprungliga installation.
- Brister som beror på ålder, smuts i gemensamma kanaler, trasiga spjäll, slitna remdrifter eller fel drifttider.
Får en sådan del anmärkning beställer och bekostar föreningen åtgärden. Enligt PBF 5 kap. 7 § ska ägaren snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs, och det godkända protokoll som kommunen normalt begär efter åtgärd ska lämnas inom den frist som anges i protokollet eller av kommunen, typiskt tre till sex månader.
Vad som är medlemmens
Bostadsrätterna beskriver principen som att den som orsakat felet normalt också bekostar åtgärden. Exempel på ingrepp som medlemmen själv står för:
- Motordriven köksfläkt eller spiskåpa med motor kopplad till en gemensam F- eller S-kanal, som trycker in matos hos grannarna.
- Frånluftsdon i kök eller badrum som målats över, satts igen eller tagits bort vid renovering.
- Tilluftsventiler som tätats i samband med fönsterbyte som medlemmen själv låtit utföra.
- Egna ombyggnader av kanaler, till exempel flyttat kök eller inbyggda schakt utan inspektionslucka.
Här är det medlemmen som ska återställa – byta till en kolfilterfläkt eller spiskåpa utan motor, öppna donet, sätta tillbaka ventilen – och som betalar hantverkaren. Styrelsen kan ändå behöva driva frågan, eftersom huset inte får ett godkänt protokoll förrän lägenheten är åtgärdad.
Gråzonerna
Alla fall är inte självklara. Ett igensatt don kan vara medlemmens målning eller föreningens smutsiga kanal. Ett lågt flöde i ett badrum kan bero på en obalans i hela stammen (föreningen) eller på att medlemmen bytt till ett stängt don (medlemmen). Tre praktiska regler:
- Låt kontrollantens beskrivning i protokollet avgöra orsaken; be om förtydligande om anmärkningen är oklar.
- Läs stadgarna innan ni skriver till medlemmen. Formuleringen om ventilation varierar mellan föreningar.
- Är orsaken oklar är det oftast billigare att föreningen åtgärdar och ombesiktigar än att tvista om några tusenlappar.
Så hanterar styrelsen anmärkningarna
- Skicka en tydlig skrivelse till varje berörd medlem: vilken anmärkning, vad som ska göras, sista datum och att föreningen annars riskerar föreläggande.
- Erbjud samordning. Att låta en ventilationstekniker byta don eller rengöra kanaler i flera lägenheter samma dag blir billigare per lägenhet än när var och en anlitar egen hantverkare.
- Boka ombesiktning först när alla berörda lägenheter är klara. Ombesiktningen omfattar bara de anmärkta utrymmena och landar på 1 500–6 000 kr ex moms – som regel 30–50 procent av vad hela besiktningen kostade. Uppskattning – exakt pris i offert.
- Skicka in det nya protokollet till kommunen och arkivera bevis på vilka åtgärder som gjorts i vilka lägenheter.
Tidsfristen gäller hela huset
Fristen i protokollet, typiskt tre till sex månader, löper oavsett hur många lägenheter som berörs. Både Sollentuna och Sundbyberg tillämpar sex månader för rättelse, varefter det godkända ombesiktningsprotokollet ska lämnas in. Dröjer en enda medlem riskerar hela föreningen att ärendet går vidare till påminnelse, anmodan och till sist ett föreläggande som får förenas med vite enligt PBL 11 kap. 37 §. Sätt därför medlemmens sista datum minst en månad före kommunens frist.
Vad medlemmen inte kan vägra
Medlemmar är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. En stängd dörr ger anmärkningen ej tillträde, ett återbesök som ofta debiteras extra (800–1 500 kr) och ett system som inte kan bedömas i sin helhet. En medlem som vägrar åtgärda ett eget ingrepp hindrar föreningen från att uppfylla ett lagkrav, vilket styrelsen bör påpeka skriftligt.
Gäller det ditt hus?
Frågan uppstår i alla bostadsrättsföreningar med återkommande OVK, allra oftast i hus med självdrag eller mekanisk frånluft där köksfläktar och tätade ventiler är vanliga anmärkningar. Läs också om köksfläkt och OVK.
Källor: boverket.se (PBL-kunskapsbanken), riksdagen.se.